Jarenlang, Duizenden zelfstandigen en kleine eigenaren hebben meer inkomstenbelasting betaald dan nodig was bij de verkoop van een onroerend goed dat verhuurd was. Niet omdat ze een grotere reële winst hadden behaald, maar vanwege de automatische toepassing van een Treasury-criterium dat de aanschaffingswaarde verlaagde via theoretische afschrijvingen, ook al waren ze nooit afgetrokken.
Een recente uitspraak van het Hooggerechtshof stelt nu grenzen aan deze praktijk. De uitspraak van de rechtbank maakt dat duidelijk Het afschrijvingspercentage van 3% dat de Administratie had opgelegd, mocht niet altijd worden toegepast. En het maakt het gebruik van lagere coëfficiënten mogelijk, wat zich kan vertalen in minder belastingen die moeten worden betaald wanneer het onroerend goed wordt overgedragen.
Die 3% is het jaarlijkse afschrijvingspercentage dat de Schatkist automatisch had toegepast op gehuurde eigendommen om de waardevermindering als gevolg van gebruik en het verstrijken van de tijd te berekenen. De Belastingdienst begreep dat, ongeacht of de eigenaar deze afschrijving al dan niet in de personenbelasting had afgetrokken, het onroerend goed altijd waarde had verloren. de aanschafwaarde bij verkoop verlaagd. Door dit te doen heeft zij de meerwaarde en daarmee de verschuldigde belasting kunstmatig verhoogd. Het Hooggerechtshof heeft dit criterium nu gecorrigeerd, omdat het van mening is dat deze 3% niet systematisch kan worden opgelegd als deze niet de werkelijke waardevermindering van het onroerend goed weerspiegelt.
Ondanks dit, De High Court heeft vermeden de verordening die dat criterium ondersteunde, onwettig te verklaren, ondanks het feit dat dit, volgens de geraadpleegde deskundige, belastingheffing op fictieve vermogenswinsten vereist en in strijd is met het constitutionele beginsel van economische capaciteit.
- De Schatkist paste een theoretische afschrijving toe in plaats van de daadwerkelijk afgetrokken afschrijving
- De Hoge Raad corrigeert de criteria van het ministerie van Financiën over de afschrijving van huurwoningen
- Veel zelfstandigen pasten de maximumcoëfficiënt toe uit angst voor een fiscale boete.
- De uitspraak opent de deur om eerdere operaties te herzien en zal gevolgen hebben voor het volgende INKOMEN
De Schatkist paste een theoretische afschrijving toe in plaats van de daadwerkelijk afgetrokken afschrijving
De discussie spitst zich toe op de vraag hoe de aanschafwaarde van een verhuurd vastgoed moet worden berekend bij verkoop. De wet op de personenbelasting bepaalt dat Deze waarde zal worden verminderd met afschrijvingen “op de voorwaarden bepaald door de regelgeving.”
Het probleem is volgens Esaú Alarcón, partner bij de firma Gibernau uit Barcelona, dat de Regeling inkomstenbelasting verder ging dan een louter technische ontwikkeling. Concreet, Artikel 40 bepaalt dat de fiscaal aftrekbare afschrijving moet worden afgetrokken van de aanschaffingswaarde, zelfs als de belastingplichtige deze niet daadwerkelijk heeft afgetrokken.
“De Algemene Directie Belastingen zegt al jaren dat afschrijvingen aftrekbaar zijn, niet de afgetrokkene. Als je het die dag niet hebt toegepast, ben je boos”, vatte Alarcón grafisch samen.
Dit heeft een enorm probleem gecreëerd. “We hebben het over de personenbelasting, de belasting met het grootste aantal belastingbetalers, en een zeer belangrijk percentage van de mensen die onroerend goed hebben gehuurd. Veel mensen maken hun huur zonder zelfs maar te weten dat dit concept van afschrijving bestaat”, voegde hij eraan toe.
Jarenlang, zo zei de deskundige, bleef deze praktijk relatief onopgemerkt. Maar de situatie veranderde met de opkomst van de elektronische media en de massale uitwisseling van gegevens door de Administratie, zodat “als je minder hebt afgetrokken dan wat zij vinden dat je had moeten aftrekken, ze je regulariseren.”
Het resultaat was in veel gevallen: a automatische inflatie van vermogenswinsten en een aanzienlijke verhoging van de personenbelasting die door de getroffen belastingbetalers moet worden betaald.
De Hoge Raad corrigeert de criteria van het ministerie van Financiën over de afschrijving van huurwoningen
De zaak die door het Hooggerechtshof is opgelost, begint vanaf een belastingbetaler die niet de gebruikelijke afschrijving van 3% heeft toegepast in het rendement op vastgoedvermogen, maar een lagere afschrijving op basis van de afschrijvingstabellen gebruikt in de vennootschapsbelasting.
Het Hooggerechtshof deelt de interpretatie van de Administratie niet De nieuwe regeling maakt het mogelijk nog een lagere afschrijving toe te passen, zolang het past binnen het concept van minimale afschrijving waarin de wet voorziet.
“De positieve kant is duidelijk: in plaats van de aanschafwaarde met 3% te verlagen, “Je kunt naar de minimumcoëfficiënt van de afschrijvingstabellen gaan,” achtte de advocaat geraadpleegd.
In het geval van gebouwen is Deze minimumcoëfficiënt kan ongeveer 1,47% per jaar bedragen, ruim onder het percentage dat het ministerie van Financiën systematisch had opgelegd.
In de praktijk brengt de wijziging geen grote jaarcijfers met zich mee, maar kan op het moment van verkoop wel een relevant cumulatief effect hebben. “Het gaat om afschrijvingen die maximaal 1.000 of 2.000 euro per jaar kunnen bedragen”verduidelijkte Alarcón.
Naarmate de geaccumuleerde afschrijvingen worden verlaagd, De aanschaffingswaarde stijgt en de meerwaarde daalt, wat zich voor een zelfstandige kan vertalen in enkele duizenden euro’s minder personenbelasting. bij overdracht van de woning na jaren verhuur.
Veel zelfstandigen pasten de maximumcoëfficiënt toe uit angst voor een fiscale boete.
Niet alle huurwoningen worden op dezelfde manier beïnvloed. “Wanneer verhuren als een geprofessionaliseerde economische activiteit wordt bedreven, wordt de afschrijving normaal gesproken al correct toegepast en verandert daar niet veel aan”, verduidelijkte Alarcón.
De werkelijke impact heeft betrekking op eigendommen die worden verhuurd door particulieren, waaronder veel zelfstandigen, die rendement genereren op vastgoedkapitaal. Woningen of panden die zonder bedrijfsstructuur worden verhuurd, maar die bij verkoop een hoge belastingdruk kunnen opleveren.
“Dit is een probleem dat de gemiddelde Spanjaard met een huurhuis treft. “Het is zowel vanuit kwantitatief als conceptueel oogpunt belangrijk”, Esau Alarcón benadrukte.
“Daar ben ik van overtuigd “Veel professionals hebben die 3% op alles toegepast bij de verkoop van een woning, simpelweg om problemen te voorkomen,” aldus de deskundige.
De oorzaak, zo voegde hij eraan toe, was niet zozeer een juridische veroordeling als wel de angst voor regularisatie en een mogelijke sanctie, ondanks het feit dat de regeling in strijd was met de wet. “Die verantwoordelijkheid weegt zwaar op de werking van de professionele sector”, legde hij uit.
Daarnaast, De praktische moeilijkheid om afschrijvingen over lange perioden te rechtvaardigen is volgens deze belastingdeskundige doorslaggevend geweest. “Als je een onroerend goed vijftien jaar lang onderhoudt, moet je het elk jaar bekijken, naar maanden kijken, percentages berekenen… en als er later een verzoek komt en de Schatkist je sancties oplegt, ontsnap je niet aan de sanctie”, vatte Alarcón samen.
De uitspraak opent de deur om eerdere operaties te herzien en zal gevolgen hebben voor het volgende INKOMEN
De uitspraak impliceert geen automatische terugkeer of een algemene regularisatie van het verleden, maar opent wel de deur om recente operaties te herzien. Zoals Alarcón zich herinnert, “heeft jurisprudentie terugwerkende kracht, en nog meer als deze gunstig is voor de belastingbetaler”, zij het met belangrijke praktische nuances.
Concreet konden ze alleen worden beoordeeld operaties die de afgelopen vier jaar zijn uitgevoerd, en zolang de belastingbesparingen de inspanning compenseren. “We hebben het over bedragen die in veel gevallen niet erg hoog zijn en het meedoen aan een procedure daarvoor maakt de halsband soms duurder dan de hond”, waarschuwde Esaú Alarcón.
Om al deze redenen was de aanklager van mening dat de grootste omvang van de straf voortaan voor de toekomst geldt “Het is niet vanzelfsprekend dat er altijd 3% moet worden afgetrokken, er is ruimte om erover te praten en de minimumcoëfficiënt toe te passen.”
