Toegang een hypotheek in Spanje is bijzonder ingewikkeld geworden in een economische situatie die wordt gekenmerkt door onzekerheid, de geaccumuleerde stijging van de rentetarieven en de aanscherping van de concessiecriteria door de bank. Maar vooral bij zzp’ers is het lastig.
En hoewel het krediet niet is gesloten, zijn financiële entiteiten vandaag van toepassing aanzienlijk strengere filters die vooral bepaalde profielen bestraffen, zoals dat gebeurt bij zzp’ers.
Bijdragen tot 30% van de prijs van de woning aan spaargeld, vergeleken met de 20% die doorgaans vereist is voor andere functieprofielen Hoewel het als stabieler wordt beschouwd, is het een realiteit waarmee veel kleine en middelgrote ondernemers worden geconfronteerd, en het is belangrijk om in gedachten te houden dat het moment van regelgeving en toezicht een sleutelrol speelt.
De zzp’er wordt voor veel banken gezien als een risicoprofiel
Financiële instellingen classificeren cliënten op basis van risicoprofielen, en in die hiërarchie doen zij ditZelfstandigen blijven achter andere groepen staan, zoals ambtenaren, die het favoriete profiel van de banken zijn, of zelfs vaste werknemers met anciënniteit en salarisstabiliteit.
Het is dus een louter regelgevende kwestie. Omdat de huidige hypotheekwetgeving banken daartoe verplicht evalueer de solvabiliteit van de kredietnemer aan de hand van prudente en verifieerbare criteria. In feite bepaalt de wet op de vastgoedkredietcontracten dat de entiteit de huidig en toekomstig inkomen, stabiliteit van de baan, vaste kosten en reële betalingscapaciteit gedurende de looptijd van de lening, en niet alleen wanneer daarom wordt gevraagd.
In die analyse Het variabele inkomen dat de meeste zelfstandigen doorgaans hebben, weegt minder door dan de terugkerende inkomens.
In tegenstelling tot een vaste werknemer heeft de zzp’er dat bijvoorbeeld niet ontslagvergoeding of gewone werkloosheidsuitkeringen in geval van beëindiging. Ook hebben zij doorgaans geen homogeen inkomen van maand tot maand. En dat is de combinatie die het gepercipieerde risico vergroot en verklaart waarom banken meer initiële spaargelden nodig hebben als veiligheidsbuffer.
Experts op het gebied van hypotheekfinanciering, zoals Montse Cespedosa, een financieel adviseur gespecialiseerd in hypotheken en met meer dan 25 jaar ervaring, zijn het erover eens dat het voor een zelfstandige niet voldoende is om aan te tonen dat hij de afbetaling vandaag nog kan betalen, maar dat hij bewijzen dat uw activiteit op termijn winstgevend, stabiel en vooral duurzaam is.
De meest voorkomende fout van zelfstandigen: facturering verwarren met reëel inkomen
Een van de belangrijkste wrijvingspunten tussen zzp’ers en banken bij het verstrekken van een hypotheek blijkt uit de interpretatie van de cijfers. Dit werd verklaard door Montse Cespedosa zelf, die waarschuwt voor een zeer wijdverbreide fout, namelijk die van geloven dat een hoge omzet toegang tot krediet met betere voorwaarden garandeert.
Volgens zijn analyse is Wat de bank waardeert is niet hoeveel er binnenkomt, maar hoeveel er overblijft. Dat wil zeggen, de nettowinst die wordt aangegeven in de personenbelasting en de continuïteit ervan in de tijd. Als de inkomsten dus verliezen of zeer krappe marges weerspiegelen, kan de entiteit concluderen dat er geen echte betalingscapaciteit is, zelfs als het inkomensvolume hoog wordt.
In lijn hiermee verplichten de richtlijnen van de Europese Bankautoriteit entiteiten om de solvabiliteitsbeoordeling te baseren op nauwkeurige informatie, ondersteund door bewijsstukken. Dit omvat meestal specifieke gegevens, zoals fiscale resultaten, vaste lasten, eerdere schulden en de voorspelling van toekomstige inkomsten, En hoewel er specifieke pieken van grote winsten kunnen zijn, is stabiliteit in de loop van de tijd essentieel, niet alleen om betere voorwaarden te verkrijgen, maar zelfs om de hypotheek hoe dan ook te verkrijgen.
Volgens Cespedosa kiezen veel zzp’ers daarvoor uw loonlijst een paar maanden verhogen voordat u de hypotheek aanvraagt, of specifieke dividenden uitkeren, iets dat, zo is hij duidelijk, van geen enkel nut zal zijn, aangezien de evaluatie van de bank altijd vanuit een langetermijnperspectief gebeurt.
Bovendien is een andere veel voorkomende fout die bij uw vragen naar voren komt, dat u denkt dat iemand die al jaren als zelfstandige werkt, maar onlangs een nieuw bedrijf heeft opgericht, die anciënniteit heeft voor de evaluatie van de bank. De realiteit is dat het twee verschillende juridische figuren zijn, en dat de werkervaring als ondernemer.
Is het mogelijk om het hypotheekprofiel van zelfstandigen te verbeteren?
Er zijn veel financiële instellingen die van zelfstandigen een aanbetaling van 30% eisen, in plaats van de gebruikelijke 20%. Dit komt omdat er nog een ander belangrijk aspect is dat vaak onopgemerkt blijft de financiële gezondheid van het bedrijf, en niet alleen van de persoon die de leiding heeft. Hoewel de zelfstandige een aanvaardbaar persoonlijk inkomen heeft, is het dus ook belangrijk dat de bedrijfsresultaten niet negatief zijn of dat de schatkist voortdurend onder druk staat.
In die zin vermindert het bijdragen van 30% van de instap in de ogen van de banken de belangrijke financieringsbehoefte verbetert de lening-waardeverhouding, waardoor het algehele risico van de gehele operatie wordt verminderd.
En hoewel het uitgangspunt veeleisender is, zijn experts als Montse Cespedosa het erover eens dat er ruimte voor verbetering is als zelfstandigen de hele operatie met tijd en hoofd plannen. Bekijk de gedeclareerd nettoresultaat, anticiperen op hoe ze eruit zullen zien inkomsten in de komende jaren en het bestellen van belasting- en boekhouddocumentatie zal zonder twijfel een grotere financiële stabiliteit en samenhang aantonen.
Zolang de risicobeoordelingscriteria niet veranderen of zich ontwikkelen specifieke producten aangepast aan de realiteit van zelfstandig ondernemerschap, De grotere vraag zal een constante blijven voor duizenden zelfstandigen die niet alleen zorgen voor een levensvatbaar bedrijf, maar ook met steeds meer obstakels te maken krijgen bij de toegang tot een eigen huis.
Geef daarom een duidelijk verslag van hoe het bedrijf is, wat het doet, hoe het inkomsten genereert en wie de klanten zijn, Naast de mate van diversificatie die er bestaat, kan het ook cijfers helpen contextualiseren die in veel gevallen niet de volledige realiteit op papier weerspiegelen.
