- De Hoge Raad stelt vast dat de crises of moeilijkheden van een sector niet voldoende zijn om reductie te eisen
- Het is niet genoeg om minder te verkopen, noch om een slechte periode door te maken
- De sleutel ligt in het economische bewijs en het causale verband
- Wat gebeurt er als het contract al in dat risico voorzag?
- Een criterium dat verder gaat dan Covid en toekomstige conflicten beïnvloedt
De Hoge Raad heeft het debat over huurverlaging van bedrijfspanden in crisissituaties gesloten. Hij heeft de doctrine gevestigd door dat duidelijk te maken er bestaat geen automatisch recht om minder te betalen huur, zelfs niet in het licht van een gebeurtenis die zo buitengewoon is als de pandemie van 2020. In een uitspraak van 18 december 2025 heeft de Hoge Raad vastgesteld dat de autonoom Iedereen die zijn huurcontract wil wijzigen, moet met specifieke gegevens aantonen dat de situatie waarin hij heeft geleden de economische basis van de overeenkomst met zijn verhuurder heeft vernietigd.
Het criterium komt op een sleutelmoment, wanneer vijf jaar na Covid-19 opnieuw wordt onderhandeld over duizenden huurcontracten voor commerciële panden en kantoren die in die uitzonderlijke context zijn ondertekend. Daarom heeft de resolutie een directe impact op duizenden zelfstandigen, omdat ze een criterium vaststelt dat verder gaat dan de pandemie en van toepassing zal zijn op elk soortgelijk conflict dat de rechtbanken bereikt.
De Hoge Raad benadrukt dat de algemene moeilijkheden van de sector of een inkomensdaling als gevolg van een specifieke crisis (een dana, het bestaan van openbare werken aan de gevel of de opening van een groot winkelcentrum in de buurt) Ze zijn niet genoeg. En het versterkt een zeer restrictieve toepassing van de bekende clausule rebus sic stantibus, die alleen past in extreme en volledig geaccrediteerde gevallen.
“Het bestaan van de pandemie of een soortgelijke crisis betekent niet automatisch dat de huurder een huurverlaging kan eisen, maar juist dat “moet de echte concrete incidentie bewijzen,” Sara Iglesias López, directeur van de afdeling Geschillen van Augusta Abogados, legde dit uit aan deze krant. Die benadrukt dat deze doctrine een einde maakt aan flexibelere interpretaties die in sommige rechtbanken zijn gegeven na de gezondheidscrisis.
De Hoge Raad stelt vast dat de crises of moeilijkheden van een sector niet voldoende zijn om reductie te eisen
De uitspraak herinnert eraan dat de clausule rebus sic stantibus Het is geen algemeen mechanisme om contracten te corrigeren als de zaken slechter gaan, maar eerder een uitzonderlijke figuur van leerstellige oorsprong. “Deze bepaling is niet in de wet vastgelegd, maar eerder Het vindt zijn oorsprong in doctrine en praktijk van de juristen uit de middeleeuwen”, zei de deskundige, waarbij hij benadrukte dat het gebruik ervan altijd beperkt is geweest.
Deze uitzonderlijkheid verklaart de voorzichtigheid waarmee de rechtbanken dit toepassen. “Het is een clausule die door de rechtbanken restrictief wordt toegepast impliceert de mogelijkheid om de verplichtingen te wijzigen van de partijen voortkomen uit een contract”, waarschuwt de advocaat, die zich herinnert dat het algemene beginsel in de wet is dat je moet voldoen aan wat is overeengekomen.
Om dit in het spel te laten komen, moet aan verschillende cumulatieve vereisten worden voldaan. “Deze omstandigheid moet buitengewoon en onvoorzien zijn door de partijen op het moment van ondertekening van het contract, en een ernstig gebrek aan evenwicht tussen de verplichtingen impliceren”, legt uit, in lijn met wat door het Hooggerechtshof is verklaard, dat het vereist dat de impact zo groot is dat de economische gelijkwaardigheid van het contract hierdoor wordt geschonden.
Het is niet genoeg om minder te verkopen, noch om een slechte periode door te maken
Een van de duidelijkste boodschappen van de uitspraak is het verschil tussen een uitzonderlijke crisis en normale bedrijfsrisico’s. “De uitspraak bevestigt dat de clausule eerder niet van toepassing is louter gewone economische moeilijkheden waar elk bedrijf doorheen kan gaan”, vatte de deskundige samen, waarmee hij het idee ontmantelde dat elke inkomensdaling een verlaging van de huur kan rechtvaardigen.
In dezelfde zin verwerpt de Hoge Raad dat een verlaging van de uitkeringen, zelfs als deze aanzienlijk is, op zichzelf voldoende is. “De toepassing van de clausule is eerder niet toegestaan een voorzienbare situatie, zoals een normale inkomensdaling dat elk bedrijf eronder kan lijden”, voegde hij eraan toe, wijzend op een criterium dat zowel van invloed is op de handel als op de horeca, op de dienstverlening of op vrije beroepen met gehuurde kantoren.
De resolutie is ook duidelijk in het ontkennen van de automatische waarde van algemene omstandigheden. “Het is niet alleen noodzakelijk dat zich een uitzonderlijke en onvoorziene omstandigheid zoals Covid-19 voordoet, maar De huurder moet bewijzen dat deze omstandigheid reële economische schade aan zijn onderneming heeft veroorzaakt.”, Sara Iglesias benadrukt dat de bewijslast altijd bij de persoon ligt die om wijziging van het contract verzoekt.
De sleutel ligt in het economische bewijs en het causale verband
De praktische kern van de uitspraak ligt in het bewijsmateriaal dat de Hoge Raad nodig heeft om een huurverlaging toe te staan. “Als de rechtbank ermee instemt de door de partijen aangegane verplichtingen te wijzigen, is dat noodzakelijk de ondernemer bewijst dat deze situatie schade heeft veroorzaakt in zijn onderneming”, legt de Litigation Director van Augusta Abogados uit, waarbij hij benadrukt dat een generieke bewering of gedeeltelijke gegevens niet nuttig zijn.
Die test moet rigoureus en volledig zijn. “Het is noodzakelijk om volledige boekhouddocumenten zonder onregelmatigheden te verstrekken een deskundigenrapport, opgesteld door een deskundige econoom, dat dit verband aantoont van causaliteit“, benadrukt hij, verwijzend naar de vergelijking tussen de situatie vóór en na de buitengewone gebeurtenis.
De Hoge Raad is vooral kritisch over slecht onderbouwde verzoeken. “Als de huurder de aanspraak op huurverlaging baseert abstracte en onnauwkeurige informatie, “De rechtbank gaat uw verzoek afwijzen”, herinnert de deskundige zich. Zonder concrete cijfers is er geen basis om een contract te herzien.
Wat gebeurt er als het contract al in dat risico voorzag?
Een ander relevant aspect van de uitspraak is dat de clausule rebus sic stantibus Het kan alleen subsidiair worden toegepast. “Dat wil zeggen, alleen indien partijen dit risico niet in de overeenkomst hebben voorzien”, legt Sara Iglesias uit. Dat versterkt het belang van de overeengekomen clausules.
Dit impliceert dat, als de huurovereenkomst al voorziet in huurherzieningsmechanismen of bepaalde risico's uitdrukkelijk aan de huurder toewijst, de mogelijkheden om naar de rechter te stappen drastisch worden beperkt. De Hoge Raad heeft op dit punt beschermt de autonomie van het testament en wat uitdrukkelijk is ondertekend.
De uitspraak sluit ook de deur voor opportunistische strategieën, zoals het inroepen van een crisis wanneer er eerder sprake was van niet-naleving. Voor het Hooggerechtshof, van het beding kan geen gebruik worden gemaakt als de huurder de nakoming reeds heeft nagelaten het contract vóór de buitengewone gebeurtenis.
Een criterium dat verder gaat dan Covid en toekomstige conflicten beïnvloedt
Hoewel het specifieke geval betrekking heeft op de pandemie, is de reikwijdte van de doctrine veel breder. “In uitzonderlijke situaties, zoals natuurrampen zoals een dana, een grote economische crisis, een oorlogssituatie of situaties die voor de partijen niet te voorzien zijn”, concludeert de advocaat, zou de toepassing van deze clausule kunnen worden overwogen.
De bewijslast zal echter hetzelfde blijven, ongeacht de oorsprong van de crisis. De Hoge Raad maakt dat duidelijk Het gaat niet om het automatisch verdelen van verliezen, maar om op objectieve en geaccrediteerde wijze te verifiëren of het contract zijn oorspronkelijke economische betekenis heeft verloren.
